Aleksandra Nowicka
Czym charakteryzują się mieszkania z rynku wtórnego?
Rynek nieruchomości dzieli się na dwie główne podkategorie. Jedną z nich są mieszkania z rynku wtórnego, popularnie nazywane lokalami z drugiej ręki. Główną cechą charakterystyczną tego typu nieruchomości jest fakt, iż nabywca kupuje je od innego, dotychczasowego właściciela.
W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego konsument nabywa je bezpośrednio od dewelopera, a lokal bardzo często pozostawiony jest w stanie surowym. Mieszkania z rynku wtórnego są zazwyczaj tańsze niż te znajdujące się na nowopowstałych osiedlach. Nowe mieszkania deweloperskie mogą kosztować nawet ponad pół miliona złotych, w szczególności w dużych miastach i najlepiej skomunikowanych dzielnicach.
Dane statystyczne o cenach mieszkań
Według statystyk GUS-u, średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnych wynosiła w 2018 roku ponad 5500 złotych. W przypadku mieszkań z drugiej ręki, średnia cena była o ponad 1100 złotych niższa. To duży przeskok, biorąc pod uwagę możliwości finansowe dużej części zainteresowanych.
- Mieszkania z rynku wtórnego są zlokalizowane w preferencyjnych miejscach, często na śródmiejskich osiedlach.
- Lokale z drugiej ręki są znacznie tańsze, niż nieruchomości deweloperskie.
- Nieruchomości z rynku pierwotnego są zwykle nieurządzone, a nowy użytkownik może w pełni aranżować przestrzeń mieszkania.
Co jest kluczowe w wyborze mieszkania?
Planując zakup mieszkania, należy wziąć pod uwagę perspektywę sytuacji prywatnej za kilka/kilkanaście lat. O ile w przypadku osób indywidualnie decydujących się na zakup mieszkania może początkowo nie mieć znaczenia liczba pokoi, czy metraż nieruchomości, to w przyszłości te kwestie mogą stać się dużym problemem. Warto zatem zastanowić się, w jakiej sytuacji możemy być za 5 lat, i czy mieszkanie, na które się decydujemy, będzie wówczas spełniało nasze oczekiwania.
Oprócz preferencji osobistych, niebagatelne znaczenie mają czynniki obiektywne. Mowa m.in. o lokalizacji mieszkania, renomie osiedla czy łatwości dojazdu do pracy. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera warto sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego. Nierzadko może się okazać, że naprzeciwko naszego bloku niebawem „wyrośnie” inna nieruchomość, która znacząco zmieni odczucia estetyczne i funkcjonalne otoczenia.
Zakup własnego lokum – eksploracja rynku nieruchomości
Poszukiwanie wymarzonego mieszkania należy zacząć od rekonesansu rynku w miejscu, w którym chcemy nabyć lokal. Pierwszym aspektem tego procesu jest określenie budżetu początkowego oraz charakteru mieszkania. Średnia cena za mieszkanie z drugiej ręki, w dużym polskim mieście, w 2020 wyniosła ok. 220 tys. złotych. W przypadku mieszkań deweloperskich, kwota oscylowała w granicach 280 tys. złotych. Statystyki dotyczą nieruchomości o umownej wielkości 50m2.
Już wiadomo, że ceny mieszkań będą sukcesywnie wzrastać, o czym przekonuje nas aktualny raport GUS-u. W Polsce nieustannie występuje duży deficyt mieszkaniowy. W 2019 roku wyniósł on niemal 650 tys. mieszkań. Oznacza to, że duża część Polaków mieszkała niesamodzielnie, dzieląc przestrzeń w ramach kilku gospodarstw domowych. To sprawia, że popyt na własne nieruchomości jest wciąż duża i z pewnością tej luki w najbliższych latach nie uda się skutecznie załatać.
Skąd wziąć środki na realizację transakcji kupna?
Wyróżnia się dwie główne formy finansowania transakcji zakupu mieszkania. Pierwszą z nich jest gotówka, drugą zaś pozyskiwanie funduszy z zewnątrz. Zgodnie z wyliczeniami NBP w 2019 roku ok. 66% mieszkań w Polsce zostało zakupionych z wykorzystaniem środków własnych, bez korzystania z pomocy kredytowej. Choć ta statystyka wydaje się dosyć duża, to jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę aktywnych umów kredytowych (przed dwoma laty było to niemal 2,5 mln), wartość ta przestaje szokować.
W porównaniu z rokiem 2006 wzrost liczby zawieranych umów kredytowych hipotecznych wywindował o 150%. To znaczący skok, który obecnie przerodził się tendencję systematycznie rosnącą. Kredyt hipoteczny jest preferowany w kontekście pozyskiwania środków na zakup mieszkania. Pozwala bowiem na zabezpieczenie interesów wierzyciela, w nieoczekiwanych przypadkach zaniechania płacenia rat. Istnieją trzy drogi finansowania zakupu:
- Forma gotówkowa.
- Pozyskiwanie funduszy z kredytu hipotecznego.
- Uzyskanie pieniędzy z kredytu gotówkowego.
Krok pierwszy: wizyta w banku
Nie każdy kupujący będzie w stanie wyłożyć całą kwotę w formie gotówkowej. Obecne mieszkania, w szczególności w preferencyjnych lokalizacjach, mogą kosztować więcej, niż 500 tys. złotych. Nie może zatem dziwić fakt, że kredyt jest preferencyjną opcją finansowania zakupu, w szczególności, jeśli nie stać nas na jednorazowe spłacenie całości mieszkania.
Pierwszym krokiem powinno być zainteresowanie się własną zdolnością kredytową. Może się bowiem okazać, że bank nie będzie w stanie udzielić nam kredytu na mieszkanie, o którym marzymy. Analiza bankowa pozwala oszacować naszą rentowność oraz to, czy raty będą przez nas skutecznie spłacane przez cały okres kredytowy. Dział analityczny sprawdzi nasze dochody, wydatki, historię kredytową i inne czynniki, na podstawie których oszacuje naszą zdolność do wzięcia kredytu.
Co może wpłynąć na pogorszenie się naszej zdolności kredytowej?
W niektórych sytuacjach bank może zaniżyć oferowaną kwotę kredytu ze względu na pojawiające się przeszkody. Wśród nich zalicza się:
- aktywne długi na posiadanym rachunku debetowym,
- pobrane kredyty gotówkowe,
- fakt posiadania karty kredytowej.
W celu wybrania preferencyjnej oferty należy sprawdzić przynajmniej kilka instytucji bankowych w kontekście warunków kredytowych.
Aby uprościć formalny proces uzyskiwania zgody na kredyt, warto zawczasu skompletować cały zestaw dokumentów, wymaganych do finalizacji tego zadania. Pomocne będzie także ustanowienie wkładu własnego, który jest coraz częściej wymagany w przypadku zaciągania zobowiązań bankowych. Zwykle nie będzie on przekraczał 20% wartości kredytu.
Krok drugi: weryfikacja księgi wieczystej
Nieodzownym krokiem, pozwalającym na weryfikację mieszkania pod względem ewentualnych długów, jest sprawdzenie księgi wieczystej. To w niej znajdziemy informacje dotyczące stanu prawnego lokalu, ewentualnych zadłużeń, ewidencji właścicieli. Dokument jest w pełni jawny, a do weryfikacji danych będziemy potrzebować numeru księgi. Wszystkie formalności sprawdzimy za pośrednictwem portalu Ministerstwa Sprawiedliwości.
Księga wieczysta dostarcza informacji o tym, czy dane o nieruchomości są zgodne z informacjami dostępnymi w katastrze lokalu. Dowiemy się z niej również, czy istnieją jacykolwiek współwłaściciele mieszkania, którzy mogliby doprowadzić do fiaska transakcji. W trzecim dziale księgi możemy uzyskać informacje nt. praw czy roszczeń, ciążących na danym lokalu, natomiast czwarty rozdział dostarcza danych o ewentualnej hipotece ustanowionej na mieszkaniu.
Krok trzeci: umowa przedwstępna i pobranie kredytu
Umowa przedwstępna pozwala zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego, w momencie, kiedy wszystkie formalności związane z kupnem nie zostały jeszcze spełnione. Jej zawieranie jest wskazane w momencie, kiedy jeszcze nabywca nie otrzymał kredytu, ale znajduje się w końcowej fazie jego przyznawania.
Umowa przedwstępna stanowi pewne zobowiązanie obu stron, iż w określonym czasie dojdzie do podpisania pełnoprawnej umowy przeniesienia praw własności. Choć umowa przedwstępna nie ma charakteru notarialnego, to jest coraz częściej wymagana do przedłożenia instytucji bankowej. Pozwala bowiem uzyskać bankowi pewność, że do finalizacji transakcji na pewno dojdzie, a żadna ze stron nie wycofa się ze swoich przyrzeczeń.
Występują znaczące różnice w kredytowaniu mieszkań pochodzących z rynku wtórnego i pierwotnego
Prześledzimy najważniejsze fakty, dotyczące otrzymywania środków bankowych, w kontekście zawierania umowy zakupu mieszkania z drugiej ręki.
- Realizacja przelewu środków kredytowych następuje w jednej transzy.
- Wypłata środków dokonuje się już po przeniesieniu praw do własności.
- Kredytobiorca jest zobowiązany do spłacania rat o charakterystyce kapitałowo-odsetkowej.
- Wymagana jest zapłata podatku PCC w wysokości 2%.
Dlaczego warto zakupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Kupujący uzyskuje preferencyjny sposób kredytowania mieszkania z rynku wtórnego. Może liczyć na mniejsze odsetki kredytowe, a także na jednorazową wypłatę wszystkich środków finansowych z banku.
Mieszkania z drugiej ręki są bardzo często lepiej zlokalizowane, a zagospodarowanie starych osiedli uwzględnia obecność roślinności, placów zabaw i skwerów. W nowych dzielnicach deweloperskich nierzadko występuje przesycenie wszechobecną zabudową, burzącą spokój i naturalny klimat przestrzeni.
