Czemu istnieje wymóg wkładu własnego i co to właściwie jest?
Wkład własny w kredycie hipotecznym to część kwoty zakupu nieruchomości, którą musi zapłacić kredytobiorca. Według prawa wkład własny musi wynosić co najmniej 20%, a w pewnych szczególnych przypadkach 10%. Wkładem własnym w kredycie hipotecznym nie zawsze musi być gotówka. Dopuszczalne są również inne rodzaje zabezpieczenia spłaty.
Wymóg wkładu własnego pojawił się po kryzysie finansowym z 2008 roku, kiedy to banki miały problem z powodu zaprzestania spłaty kredytów hipotecznych przez swoich klientów oraz spadku wartości nieruchomości, przez co zabezpieczenie kredytów było niższe od samej pożyczki.
By uniknąć takiej sytuacji w przyszłości, wiele krajów wprowadziło szereg regulacji określających precyzyjnie, w jaki sposób banki mają badać zdolność kredytową. Dodatkowo ustalono wysokość minimalnego wkładu własnego. W Polsce kwestie związane z ryzykiem wynikającym z kredytów hipotecznych reguluje rekomendacja S.
W założeniu rekomendacja S ma chronić nie tylko banki, ale również i konsumentów. Zdolność do zgromadzenia wkładu własnego ma dowodzić odpowiedzialności finansowej kredytobiorcy.
Czy można wziąć kredyt gotówkowy na wkład własny?
Niestety, nie ma takiej możliwości, wziąć kredyt gotówkowy na wkład własny. Rekomendacja S wymaga, by banki przyjmowały od kredytobiorców oświadczenie, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu (Rekomendacja S — rekomendacja 10.5.) Rekomendacje wprawdzie nie są ustawą, ale z zasady banki trzymają się wytycznych KNF.
Teoretycznie bank można oszukać. Pożyczkę można uzyskać w pozabankowej instytucji, która nie korzysta z systemów wymiany informacji międzybankowej takich jak ZBP czy BIK, a pieniądze z pożyczki wypłacić na konto, którego nie pokażemy bankowi, albo po prostu w gotówce.
Nie jest to jednak zbyt dobry pomysł. Gdy bank odkryje nasze działanie, zapewne wypowie umowę kredytu, co będzie wiązało się z koniecznością spłaty całego zadłużenia na raz. Takie oszustwo może być też uznane za wyłudzenie kredytu, czyli być przestępstwem ściganym z artykułów kodeksu karnego. Występuje tu jeszcze jedna przeszkoda. Otóż właściwie wszystkie pozabankowe instytucje finansowe, które udzielają pożyczek na wystarczająco wysokie kwoty, współpracują z tymi samymi bazami informacji kredytowych co banki.
Co zamiast kredytu na wkład własny?
Najprostszy (i chyba najczęstszy) sposób to uzyskanie odpowiedniej kwoty od rodziny. Żadna rekomendacja nie zabrania zaciągnięcia kredytu na wkład własny przez rodziców, a następnie podarowania uzyskanych w taki sposób pieniędzy swoim dzieciom na wkład własny. Wystarczy pamiętać o tym, że nie może to być pożyczka rodzinna, tylko darowizna. Darowizna powyżej kwoty 9637 zł musi być zgłoszona do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2.
Oprócz gotówki za wkład własny banki uznają:
- pieniądze i zabezpieczenia pochodzące z programów państwowych
- wartość działki na której ma stanąć kredytowany dom
- dotychczas poniesione nakłady na budowę domu
- pieniądze zgromadzone na kontach IKE i IKZE
- zaliczkę dla dewelopera
- oświadczenie o sprzedaży posiadanej nieruchomości
- zastaw na innej nieruchomości, czyli pożyczkę hipoteczną
W jakich sytuacjach wkład własny może wynieść tylko 10% wartości nieruchomości?
Oprócz znalezienia wystarczających środków na wkład własny palącym problemem pozostaje wysokość samego wkładu własnego. W początkowym okresie pandemii koronawirusa, gdy stopy procentowe spadły niemal do zera, banki często wymagały wkładu własnego znacznie wyższego niż teoretycznie wymagany. Były to wartości w granicach 30-40% wartości nieruchomości.
Bank nie powinien mieć problemu z udzieleniem kredytu hipotecznego z wkładem własnym wynoszącym 10%, o ile zarobki kredytobiorcy są wysokie w porównaniu do raty kredytu, a niski wkład własny jest odpowiednio ubezpieczony. Takie ubezpieczenie opłaca się do momentu spłaty brakującej części wkładu własnego. Według rekomendacji S niższy wkład własny jest możliwy również jeżeli kredytobiorca dodatkowo zabezpieczy niski wkład przez:
- blokadę środków na rachunku bankowym,
- zastaw denominowanych w złotych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Program Mieszkanie bez wkładu własnego
Jednym ze sposobów na wkład własny są programy rządowe i inne programy państwowe (np. samorządowe) wspierające mieszkalnictwo. Program Mieszkanie dla Młodych już dawno odszedł w niepamięć, ale na horyzoncie pojawia się nowa szansa na państwowe dofinansowanie do kupna mieszkania bez wkładu własnego.
Tą szansą jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jego początek jest planowany na 26 maja 2022 roku. Na czym ten program ma polegać?
W ramach programu wkład własny 10% lub 20% wartości nieruchomości ma być gwarantowany przez państwo, przez co w praktyce będzie można kupić mieszkanie bez wkładu własnego. W przypadku niewypłacalności kredytobiorców państwo pokryje wysokość wkładu własnego, co zabezpieczy interesy banków.
Maksymalna wysokość poręczenia ma wynosić 100 000 zł, czyli w maksymalnym wariancie pozwolić na zakup mieszkania o wartości 500 000 zł. Krytycy rozwiązania już teraz wskazują, że w największych polskich miastach taka kwota wystarczy najwyżej na zakup mieszkania małego albo pozostającego w złym stanie technicznym. Nie jest jednak żadną tajemnicą, że wyborcy autorów ustawy pochodzą głównie z mniejszych miejscowości, co może tłumaczyć stosunkowo niską kwotę gwarancji.
